この記事のポイント
- ゲアン省では、計画情報の公表直後に地価が短期間で数倍へ急騰し、インフラや実需と乖離した「土地熱」が報じられています。
- 仲介（いわゆる cò đất）の誇大情報と群集心理が売買を加速させ、都市から遠い土地にも買い手が殺到する構図です。
- 銀行借入を伴う短期転売が増えるほど、相場が停滞・凍結した際の破綻リスクが高まり、企業の拠点投資にも波及し得ます。
ゲアン省で地価が数倍に高騰した「土地熱」の発端
報道によると、ゲアン省では行政中心地区の新計画、工業団地の建設、交通インフラ拡張などの情報が公表された直後、仲介グループが現地に集中し、土地売買が過熱しました（2026年1月報道）。
典型的なのは「今日買わないと機会を失う」といった空気づくりです。都市から離れ、インフラが限定的な場所でも人が集まり、数日単位で農村部の価格が急騰した一方、インフラ・人口・実需は大きく変わっていない点が指摘されています。
つまり、価格上昇が“需要の増加”というより、情報の受け止め方と心理で先行している状態です。こうした局面では、現地の会話だけで意思決定すると判断が歪みやすくなります。
ゲアン省の土地投機が工場用地・拠点投資を揺らす
日本企業が工場用地や拠点用地の取得・賃借を検討する場合、投機相場はまず用地費の前提を揺らします。取得単価だけでなく、投資回収（回収期間・固定費構造）の見立て自体がぶれやすく、稟議の前提が崩れやすいのが実務上の痛点です。
また、実需で住む人が土地にアクセスしづらくなるほど、従業員の住環境（居住エリアの確保、家賃・生活コスト）にも不確実性が出ます。拠点計画では「土地市場の混乱」をリスクとして織り込む必要があります。
さらに、投機筋が銀行借入や担保に依存している場合、市場の停滞・凍結で損失が連鎖し、地域の信用環境が不安定化する可能性もあります。企業側から見ると、取引先や周辺経済の資金繰り悪化を通じて事業環境が読みにくくなる点に注意が必要です。
UBNDゲアン省の分筆・用途変更制限でも沈静化しにくい不動産市場の混乱
報道では、過熱抑制のためにUBNDゲアン省が、計画区域での分筆や用途変更を制限する指導文書を出した一方で、投機目的の短期売買を狙う層には効きにくいとも述べられています。
企業実務で厄介なのは、ここで「価格が不安定」なだけでなく、「手続き面（分筆・用途変更など）にも制約が入り得る」ことです。相場が落ち着かないまま、スキームやタイムラインが不確実になるため、契約条件・許認可前提の置き方が重要になります。
投機相場を前提にした不動産デューデリ強化（実務チェックリスト）
1. 「計画の事実」と「現況」を分けて確認する
計画（行政中心地区、工業団地、道路など）は将来要因ですが、投機局面では誇張されやすいのも事実です。計画区域の線引き、実施主体、進捗、資金手当、工程など、一次情報ベースでの突合を入れ、現況インフラ・人口・居住実態とセットで評価します。
第三者視点での情報整理が必要な場合は、市場調査の枠組みで「用地・周辺環境・需要」の確認項目を設計し、意思決定に必要な事実を先に固めるのが安全です。
2. 契約は「前提未充足なら解除できる」構造にする
分筆・用途変更などの手続き制約が入り得る局面では、価格交渉よりも条件設計が効きます。例として、計画区域・許認可・権利関係の前提条件が満たされない場合の解除条件、決済タイミング、違約条項、手付の扱いなどを、過熱局面ほど厳格に置きます。
3. 情報源を分散し、利害相反を避ける
仲介主導の情報はスピード感がある一方、利害が乗りやすいのも現実です。社内の牽制（レビュー）プロセスを明確化し、当局・周辺企業・複数仲介など、情報源を分散させる運用が有効です。
現地の候補地・関係者へのヒアリングやパートナー探索が必要なら、ビジネスマッチングで接点を整理し、検討の質を上げることも可能です。
MAIの支援：用地取得の不確実性を「調査設計」と「実行支援」で下げる
投機相場では「価格が上がった／下がった」よりも、意思決定に必要な事実が揃わないことが最大のリスクになります。MAIでは、用地・拠点検討に必要な情報を整理する市場調査、現地関係者との接点づくりを行うビジネスマッチング、進出スキーム全体の設計を支援する現地法人設立サポートまで、検討段階に合わせて伴走しています。
「ゲアン省での候補地検討を始めたが、相場が荒れていて判断がつかない」「計画情報の確度を上げたい」など、具体論ベースでご相談ください。
参考情報（一次報道）
本記事の背景として参照した報道：Bong bóng sốt đất（Thanh Niên / 2026年1月15日）
ベトナム市場への進出・マーケティングに関するご相談
MAI International では市場調査、TT/MTチャネル開拓、EC・デジタルマーケティング、現地法人設立支援などを提供しています。ベトナム展開やチャネル戦略を相談したい方は下記よりお問い合わせください。
※本記事は公開時点の情報をもとにした一般的な解説です。最新の法令・通達・解釈は必ず関係当局や専門家にご確認ください。