この記事のポイント
- ホーチミン市でショップハウス市場が停滞
- モールが優位、EC浸透の影響も
ホーチミンの路面物件が“稼げない資産”に
ホーチミン市のタウンハウス（いわゆる路面の店舗兼住宅）やショップハウスの賃貸市場が、需要と収益性の低下で苦戦しています。以前は「家賃が入り続ける安全資産」と見られがちでしたが、直近は空室・短期契約・追加コストで、実質キャッシュフローがほぼゼロというケースも出ています（出典：VnExpress 2026年2月10日）。
例えば、購入価格が約180億ドン超のタウンハウスが、以前は月7,500万ドンで貸せていたのに、現在は4,000万ドン台まで下がり、税金・維持費・減価償却を差し引くと手残りがほとんど残らない、という事例が報じられました。ショップハウスでも、家賃を下げても入居が決まらず、ローン利息や管理費で毎月の持ち出しが続くケースがあります。
数字で見る市況：需要減・家賃下落・利回り低下が同時進行
報道で示されたデータでは、路面物件の賃貸需要は3年連続で減少し、2023〜2025年にかけて検索（問い合わせ）ボリュームが年平均20〜30%減。募集賃料も15〜20%下落し、都心部の一部では25〜30%下落したとされています。
投資面でもインパクトは大きく、2020年以前は賃貸利回り6〜8%が一般的だった一方、コロナ後はタウンハウスで2〜3%、ショップハウスで1〜2%へ低下。2025年時点の見立てとして、タウンハウス1.5〜2%、ショップハウスは1%未満まで縮む可能性が示されています。
なぜ起きた：消費行動の変化と「モール優位」の加速
背景の一つは、消費者行動の変化です。ECの浸透や、ショッピングモールなど“買い物が集積する場所”へのシフトが進むと、路面単独立地の店舗は集客効率が落ちやすくなります。さらに銀行・飲食（F&B）・医療・教育といった主要テナントが、再編やネットワーク縮小でコストを絞っている点も重なります。
もう一つは、モール側の競争力です。大手ブランド需要でモール賃料が上がる一方、タウンハウスの吸収率（埋まりやすさ）は30〜40%低下したという指摘もあります。「路面＝一等地なら強い」という前提が崩れ、アクセスのしづらさ、駐車の弱さ、用途不適合などがそのまま稼働率に反映されやすくなっています。
オーナー側の実務：賃料を下げるだけでは効かない
この局面で重要なのは、「値下げ」よりも「運用モデルの再設計」です。単純に家賃を下げても、テナントが利益を出せなければ短期で撤退し、空室・原状回復・仲介手数料が積み上がります。結果として、家賃水準を下げたのにキャッシュフローが改善しない、という状態に陥ります。
1）契約設計を変える：柔軟契約・収益分配・部分リース
- 柔軟な契約条件：内装費の負担分担、段階賃料（最初は低く、売上次第で上げる）
- 収益分配（レベニューシェア）：固定賃料＋売上連動の組み合わせで、撤退率を下げる
- 部分リース：1棟まるごとにこだわらず、フロアや区画で貸し分けて稼働率を優先
2）「業種」から逆算する：物理拠点が必要なテナントを優先
路面は、体験・サービス提供がある業種ほど強みが出ます。具体的には、飲食、ヘルスケア、教育、パーソナルサービス、体験型ショールームなど、オンラインだけでは完結しづらい業態が候補になります。
3）“一等地”の再定義：導線・駐車・視認性が弱いと勝てない
過去の相場観に合わせて価格を維持するのではなく、購買力と運用可能性（アクセス、駐車、視認性、近隣集客）に基づき再評価する必要があります。「場所が中心部」だけでは足りず、実際に人が止まれるか・入りやすいかが問われます。
出店企業側の示唆：路面店は“選別の時代”
企業の視点では、路面店は撤退が増えている分、条件交渉余地が広がりやすい一方、立地の当たり外れが大きいフェーズに入っています。検討ポイントは「賃料の安さ」より、①来店導線（歩行者・二輪/四輪の停車）②駐車・搬入③近隣の集客装置（学校・病院・オフィス・モール）④看板視認性と間口、の順で優先度を上げるのが安全です。
また、EC・SNS集客を前提にする場合でも、路面は“倉庫・受け渡し・体験”の拠点として設計すると成功確率が上がります。逆に、物件スペックに合わない業態（動線が必要なのに奥まっている等）だと、賃料が安くても短期撤退リスクが高くなります。
ベトナム市場への進出・マーケティングに関するご相談
MAI International では市場調査、TT/MTチャネル開拓、EC・デジタルマーケティング、現地法人設立支援などを提供しています。ベトナム展開やチャネル戦略を相談したい方は下記よりお問い合わせください。
お問い合わせフォームへ
※本記事は公開時点の情報をもとにした一般的な解説です。最新の法令・通達・解釈は必ず関係当局や専門家にご確認ください。